L’iniziativa Lombarda ha fatto scuola e molte altre regioni si sono dotate di strumenti normativi analoghi, ultima in ordine cronologico la Toscana.

Con queste leggi le Regioni hano voluto ammorbidire i rigidi requisiti di abitabilità prescritti dalle norme statali (legge n. 457 del 1978 e Decreto del ministro della sanità del 5/7/1975).
Tali norme prevedono un’altezza media dei locali di 2,7 metri oltre a un rapporto tra le finestre e il pavimento delle stanze di 1/8.

Con la L.R. 5/2010 della Toscana, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 12 Febbraio 2010, viene consentito il recupero dei sottotetti esistenti alle seguenti condizioni:

• La legge si applica agli edifici esistenti alla sua entrata in vigore (o in corso di realizzazione sulla base di concessioni già rilasciate), a destinazione esclusivamente residenziale.
• Il recupero è consentito per i volumi che hanno l’altezza media interna netta (intesa come distanza tra il solaio di calpestio e il piano virtuale orizzontale mediano tra il punto più alto e quello più basso dell’intradosso sovrastante il solaio e il solaio stesso) non inferiore a 2, m per i locali abitativi.
• Per gli spazi accessori o di servizio l’altezza scende a 2,1m
• L’altezza minima non deve essere inferiore a 1,5m nei locali abitativi e 1, m nei locali accessori
• Il rapporto aeroilluminante deve essere pari o superiore a 1/16 – a tale proposito per ridurre l’effetto serra estivo tutte le finestre per tetti devono essere dotate di persiane avvolgibili o tende parasole esterne (come da D.P. 59/2009)
• Non sono ammesse modifiche delle altezze di colmo e di gronda delle superfici interessate dall’intervento, nonché delle linee di pendenza delle falde.
• Gli interventi di recupero dei sottotetti, sono consentiti esclusivamente in ampliamento delle unità abitative esistenti e non possono determinare un aumento del numero di esse – è vietato il frazionamento e lacreazione di unità immobiliari distinte.
• I progetti di recupero ai fini abitativi devono prevedere idonee opere di isolamento termico, anche ai fini del contenimento dei consumi energetici.
• Gli interventi sono classificati come ristrutturazione edilizia; per essere avviati deve infatti essere presentata la D.I.A.

Sottotetti e risparmio energetico

La Legge Regionale Toscana 5/2010, anche se non indica esplicitamente l’obbligo di installazione di fonti energetiche alternative, pone fortemente l’attenzione sulla necessità di realizzare sottotetti ad alta efficienza energetica. Questo aspetto è di fondamentale importanza
per tre motivi:
1. comfort abitativo: un tetto adeguatamente isolato, anche più di quanto richiesto dalla normativa, permette di raggiungere un comfort ottimale sia in estate sia in inverno;
2. risparmio: un’adeguata coibentazione consente di ridurre i costi di climatizzazione; guadagno economico: ristrutturando il sottotetto si ha la possibilità di installare collettori solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria e/o riscaldamento oltre che sistemi solari fotovoltaici

Le altre regioni: tratti comuni

Gli elementi in comune con le altre Leggi Regionali sono innanzitutto quello di porre come condizione che il sottotetto venga riutilizzato a fini abitativi. Poi, come è logico, di concedere deroghe alle norme, previste per le nuove costruzioni, sull’abbattimento delle barriere architettoniche visto che nella maggior parte dei casi i sottotetti recuperati sono un ampliamento dell’unità immobiliare esistente.
Tranne che in Lombardia e Liguria è esclusa la sopraelevazione e quindi il recupero è possibile solo a patto che il sottotetto esistente rispetti i nuovi parametri di Legge.
Per i sottotetti occorre pagare i relativi oneri di urbanizzazione e il contributo di costruzione, calcolati sulla volumetria resa abitativa secondo le tabelle approvate e vigenti in ciascun comune.

Dopo anni di attesa anche la Regione Lazio ha legiferato in merito affrontando in modo moderno e innovativo un tema di assoluto interesse per tutti i centri urbani della Regione.

I benefici derivanti da un utilizzo razionale e intelligente di questa normativa sono molteplici.
La norma nasce con fini nobili offrendo da un lato l’opportunità di recuperare volumi esistenti e preservare l’utilizzo indiscriminato del territorio e dall’altro di intervenire in modo energeticamente efficiente rispettando l’ambiente.

Tutto questo in aggiunta ai benefici intrinseci del vivere nel sottotetto: maggiore luce naturale (luce zenitale abbondante e omogenee nell’arco della giornata), migliore ventilazione degli ambienti (effetto camino), minor rumore (lontananza dalla strada) aria più pulita (maggiore distanza dallo smog delle strade).

Possibilità di sopraelevazione
L’innovazione più radicale è stata quella di prevedere, in linea con quanto stabilito da Lombardia, Liguria e Umbria, che l’edificio possa essere sopraelevato fino a raggiungere l’altezza minima consentita per il recupero, estendendo così l’applicazione della norma a tutti i proprietari di sottotetti indipendentemente dalle caratteristiche del sottotetto esistente.

Ampliamenti e nuove unità immobiliari
La norma nasce con l’intento di permettere l’ampliamento di unità immobiliari esistenti.
Nel caso di una nuova unità immobiliare, per almeno 5 anni, l’edificio può essere utilizzato solo come prima casa da un parente in linea retta del proprietario o locato per almeno 8 anni con la modalità del canone concordato.
Nel caso in cui dal recupero del sottotetto si ricavi una nuova unità immobiliare, l’intervento sarà subordinato al reperimento di spazi per la realizzazione di nuovi parcheggi.

Interventi sostenibili
Tratto distintivo della legge del Lazio è recepire le nuove preoccupazioni sulla sostenibilità ambientale degli interventi. Deve essere garantito l’isolamento termico, il risparmio idrico e l’utilizzo di fonti rinnovabili per il fabbisogno di acqua calda (al 50% del consumo) e quello di energia elettrica (perlomeno 1 kW di potenza dell’impianto).

Altezze e rapporti aeroilluminanti
E’ consentito il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della legge, riducendo, ai fini della concessione dell’agibilità, l’altezza minima media da 2,7m a 2,4m (escludendo gli spazi con altezza inferiore a 1,5m)per i locali abitativi e la superficie delle finestre da un 1/16 della superficie pavimentata a 1/8 ottenibili attraverso la realizzazione di finestre in falda o finestre verticali.

Le zone escluse
Il recupero resta impossibile nei centri storici (zone omogenee a) e i comuni possono, entro 6 mesi, delimitare ulteriori zone escluse o anche decidere un incremento del contributo di costruzione, nel limite massimo del 20%. deve essere monetizzato anche l’aumento di volumetria se si superano i limiti di densità edilizia stabiliti dal dm 2 aprile 1968.

La legge laziale n.13 del 16 aprile 2009 si aggiunge alle analoghe leggi regionali già approvate in altre 12 regioni italiane.

Le varie leggi regionali in linea di principio sono omogenee ma variano anche significativamente in molti dettagli: altezza media, rapporti aeroilluminanti minimi e possibilità o no di cambiare la sagoma dell’edificio.

Come avvenuto in altre regioni, anche la legge del Lazio dovrà essere metabolizzata dal mondo della progettazione e dalle amministrazioni comunali e richiederà qualche mese di studio e approfondimento.

A seguito di questo fisiologico rodaggio potrà sicuramente contribuire ad uno sviluppo più sostenibile del territorio.
Le altre regioni dotate di analoga normativa sono: Abruzzo, Emilia Romagna, Campania, Piemonte, Basilicata, Calabria, Liguria, Sicilia, Veneto, Lombardia, Umbria.

Per ottenere l'abitabilità i locali devono rispettare delle altezze minime

Lo stereotipo che definisce i sottotetti come spazi poco confortevoli e male illuminati, in realtà viene totalmente smentito grazie a recuperi intelligenti e di qualità che li trasformano in mansarde che non depauperano il territorio di nuovi spazi ad uso residenziale.

Dal 1996 ad oggi, grazie alle normative regionali che favoriscono il recupero ad uso abitativo dei sottotetti, il fenomeno della trasformazione di questi ultimi in abitazioni è cresciuto in maniera esponenziale.

Esiste una normativa nazionale in merito (legge 457/78, art. 43) che stabilisce alcuni parametri minimi relativamente alle altezze:

• altezza minima dal pavimento: 2,7 metri per i locali ad uso soggiorno e 2,4 metri per i locali di servizio, come bagni, corridoi, ecc. Nei comuni montani al di sopra dei 1.000 metri s.l.m. può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a 2,55 metri.
• se nel locale esistono altezze inferiori, le stesse vanno chiuse ad armadio o ripostiglio.

Le leggi regionali (attualmente sono 10 le regioni che hanno disciplinato con una legge apposita il recupero dei sottotetti, mentre altre come il Friuli, la Valle d’Aosta e la provincia di Bolzano hanno comunque previsto agevolazioni) hanno superato la normativa nazionale e fissato invece due parametri: l’altezza minima e l’altezza media ponderale. Entrambe variano da regione a regione. (Vedi articolo Leggi Regionali per il recupero del sottotetto).

In Lombardia, ad esempio, l’altezza minima è pari a 1,5 metri: solo gli spazi inferiori a questo limite vanno chiusi da armadietti.
L’altezza media ponderale è invece uguale a 2,4 metri per i locali ad uso soggiorno.

In Lazio, invece, l’altezza media interna netta richiesta è di 2,40 metri per spazi abitativi e di 2,20 per spazi accessori.
Gli spazi inferiori a questi limiti andranno chiusi da armadietti, salvo ove siano presenti fonti di luce diretta.

L’altezza media ponderale si calcola dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi quella minima (nel caso della Lombardia 1,5 metri) per la superficie relativa.

Il calcolo non è semplice e va eseguito da un tecnico, soprattutto nel caso di solai con tetto pendente o in presenza di nicchie o sbalzi sul soffitto.

Tuttavia anche un inesperto, servendosi di un metro, può cercare di capire se il sottotetto di cui dispone si avvicina alle misure minime consentite oppure no.

Un altro aspetto importante e da considerare è il rapporto aeroilluminante, ovvero il numero di finestre da inserire rispetto alla superficie, che permettono, insieme all’altezza, di rendere la casa abitabile. (Vedi articolo Rapporto Aeroilluminante).

Importante: la porzione di sottotetto che rispetta l’altezza media ponderale deve anche avere una superficie minima per essere abitabile. Per una stanza singola tale superficie deve essere pari a 9 mq. Per una stanza doppia a 12 mq. Nel caso di un monolocale la superficie minima deve essere di 27 mq per un abitante o di 36 mq per due persone.

Talvolta il sottotetto può essere di pertinenza degli appartamenti dell'ultimo piano

Pertinenza dell’ultimo piano
Generalmente il sottotetto di un condominio, se non appartenente a specifici proprietari, è destinato ad uso comune, sia esso vuoto o destinato ad usi definiti, come ad esempio lo stenditoio condominiale.

Qualora il sottotetto non rientri in questa casistica e abbia funzione isolante, generalmente è di pertinenza degli appartamenti dell’ultimo piano, in corrispondenza delle singole proprietà.

Poiché la casistica sulle varie tipologie di sottotetti condominiali è molto ampia, è consigliabile rivolgersi a un legale per verificare l’eventuale possibilità di accorpare la porzione di sottotetto alla propria abitazione.

Pertinenza del condominio
Qualora il sottotetto fosse di pertinenza del condominio, sarebbe necessario richiedere l’autorizzazione ai condomini, secondo il regolamento condominiale, per acquistare e trasformare il sottotetto in abitazione, qualora ve ne fossero i presupposti di legge.

Il frazionamento a scopi abitativi del sottotetto è comunque genericamente difficile da ottenere, sia a livello condominiale, sia a livello amministrativo.