L’area ricavata sul soppalco permetterà di aumentare lo spazio disponibile e di conseguenza anche il valore della casa. Infatti, se il soppalco è costituito da una struttura fissa e inamovibile, esso va ad aumentare la superficie calpestabile dell’unità immobiliare e conseguentemente la superficie commerciale vendibile.

La sua costruzione è regolata da norme edilizie che variano da Regione a Regione e che vanno verificate con l’Ufficio Tecnico del proprio Comune di residenza.
I Regolamenti sono più o meno restrittivi, in quanto in primo piano ci sono sempre la salute degli abitanti e l’effettiva abitabilità del nuovo spazio.

Norme per realizzare un soppalco

Le norme che accomunano quasi tutti i regolamenti, sono quelle del D.M. 5 Luglio 1975 che stabilisce un’altezza minima per i locali abitabili pari a 2,70 metri che scende a 2,40 metri in caso di bagni, cucine, corridoi o disimpegni.
Secondo tale decreto, possono essere soppalcati solo i locali con altezza complessiva, tra pavimento e soffitto, entro i suddetti limiti d’altezza. In realtà, in molti casi, sono ammesse anche altezze inferiori.
Ad esempio la Regione Piemonte prevede un’altezza minima sotto e sopra il soppalco di 2,20 metri, mentre la Regione Lombardia un’altezza minima di 2,10 metri nella parte sottostante e un’altezza media nella parte soprastante di 2,20 metri con il punto più basso non inferiore a 1,80 metri.
Le normative locali stabiliscono, oltre alle altezze minime, anche:

• quanta porzione del locale può essere soppalcata (in genere non più di 1/3 della superficie del locale, con eccezioni che arrivano fino al 50%)
• quando il soppalco può essere chiuso o deve essere lasciato aperto verso il locale su cui affaccia, ecc.
• La superficie minima finestrata sul soppalco che in genere non è inferiore a 1/8 della superficie del soppalco stesso (e che può variare se il soppalco è aperto e riceve luce dal locale sottostante)
• L’altezza del parapetto, nel caso di soppalchi che si affacciano sul locale sottostente, che generalmente non deve essere inferiore a 1,10 metri.

Il progetto per la realizzazione va presentato all’Ufficio Tecnico del proprio Comune da parte di un professionista (ingegnere, architetto o geometra).
A lavori ultimati è necessario presentare documentazione all’Ufficio del Catasto, per l’aumento della superficie calpestabile e quindi della metratura.

Quali edifici possono ospitare un soppalco

In base a quanto stabilito dalle normative, non tutte le case sono adatte per ospitare un soppalco: negli edifici antichi, dove le altezze sono elevate, sarà più facile trovare le condizioni necessarie.
Più difficile sarà invece nelle case moderne, dove le altezze dei locali si aggirano di media intorno ai 3 metri.
Anche la presenza di un sottotetto, talvolta troppo basso per essere sfruttato come locale autonomo e con altezze che non rientrano nelle normative regionali per il recupero dei sottotetti, potrebbe essere la condizione ideale per realizzare un soppalco.
In questo caso, dopo aver verificato con un professionista la fattibilità e l’impatto sulla struttura, la soletta potrebbe essere abbassata o in parte demolita, creando un soppalco aperto sul locale sottostante e recuperando così superficie.
Tale intervento è una buona alternativa all’acquisto di una nuova casa, quando si ha bisogno di spazio in più.
E’ infine utile sapere che per realizzare un soppalco nel proprio appartamento non è necessario chiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale. E’ però consigliabile depositare presso l’Amministratore la documentazione relativa ai permessi Comunali ottenuti e la perizia del professionista chiamato in causa.
Per quanto riguarda le tabelle millesimali i casi sono due: se i millesimi sono calcolati in base alla superficie dell’appartamento, il soppalco può comportare una modifica; se invece i millesimi sono calcolati in base alla cubatura, di fatto il soppalco non comporta alcun cambiamento.

Diversi tipi di soppalco

Esistono diverse tipologie di soppalco a struttura permanente.
I soppalchi in muratura sono i più stabili e grazie allo spessore dato dalla soletta sono più adatti ad accogliere eventuali impianti idraulici ed elettrici. I tempi di realizzazione sono però piuttosto lunghi e il loro peso sulla struttura della casa potrebbe rendere necessarie modifiche strutturali.
I soppalchi in legno e in metallo sono più leggeri, sia a livello di impatto estetico, che di peso della struttura. Inoltre sono più veloci da realizzare. Per contro sono meno stabili rispetto a quelli in muratura e possono oscillare leggermente.

Organizzare il soppalco

Gli ambienti che solitamente vengono realizzati sul soppalco sono:
zona notte
con un letto basso e un guardaroba a misura
zona tv
con tappeto, divano, poltrone e una piccola parete attrezzata
palestra
con tutti gli attrezzi per l’allenamento
zona studio e lavoro
con libreria, scrivania e cassettiere
zona hobby
con l’occorrente per il fai-da-te, per la musica, per la pittura
zona relax
con una chaise longue, una libreria e uno stereo
stanza per gli ospiti
con un letto sempre pronto o un divano letto da aprire all’occorrenza
cabina armadio
con ante scorrevoli o tende, per tenere in ordine vestiti, scarpe, ecc.

Soluzioni alternative

Se l’abitazione ha soffitti alti, ma non ha le altezze minime per la realizzazione di un soppalco abitabile, è comunque possibile utilizzare lo spazio in altezza inserendo arredi soppalcati quali letti, librerie o armadi.
Tali arredi, essendo smontabili, sono considerati provvisori e non sono soggetti alle norme di legge sui soppalchi.

Le finestre fuori portata sono azionate elettricamente

Una mansarda su un solo piano può essere

• ricavata da un sottotetto spesso situato in città;
• ricavata da un ex granaio o da un edificio agricolo e caratterizzata da finestre in facciata situate all’altezza del pavimento;
• ricavata da una nuova abitazione.

In tutti e tre i casi l’inserimento di finestre per tetti è essenziale per l’ottenimento dell’abitabilità.

Poiché le finestre per tetti sono le uniche presenti, è consigliabile posizionarle a portata di mano per privilegiare l’affaccio, oltre che la manovrabilità.

Nel caso in cui le finestre per tetti siano abbinate a finestre a livello del piano di calpestio, non vi sono particolari vincoli nella scelta del posizionamento sul tetto o del modello.

Nel caso di una nuova abitazione, l’ideale è intervenire durante la fase progettuale per prevedere l’inserimento delle finestre per tetti.

Qualora non fosse possibile e la mansarda fosse già stata ultimata, si consiglia di consultare l’articolo sull’Apertura di nuove finestre e gli articoli Mansarda con tetto poco pendente – fino a 35° e Mansarda con tetto molto pendente – oltre 35°.

In questo contesto un semplice atto che apparentemente può essere definito “burocratico”, come il certificato di abitabilità , può assumere un ruolo determinante nella scelta di un edificio residenziale, tanto da metterne in discussione la vendibilità e rendere nullo il contratto.

Ogni edificio con destinazione d’uso abitativo, infatti, deve essere dotato di certificato di agibilità che, in base al Decreto Ministeriale 05.07.1975, garantisce il rispetto dei parametri dimensionali e tecnologici minimi necessari ad un uso abitativo dell’immobile.

Solo in questo modo si ha la totale certezza che l’edificio che ci si appresta a comprare sia stato realizzato nel rispetto dei requisiti minimi di legge.

I parametri minimi da rispettare affinché l’immobile possa essere classificato ad uso abitativo e possa ottenere un certificato di abitabilità sono:

• Altezza media ponderale 2,70m (2,40 per i corridoi o sotto i soppalchi).
• Dimensione minima per monolocali per una persona 28m² (servizi igienici inclusi).
• Dimensione minima per monolocali per due persone 38m² (servizi igienici inclusi).
• Rapporto aeroilluminante minimo per ogni stanza di 1/8 della superficie calpestabile.
• Dimensione minima delle camere da letto singole 9m².
• Dimensione minima delle camere da letto doppie 14m².
• Conformità dell’impianto termico, idrico ed elettrico.
• Rispetto della normativa acustica.

Cos’è e a cosa serve l’agibilità ?
Il certificato di agibilità rilasciato dal comune ha una duplice funzione: se da un lato attesta l’idoneità dell’immobile ad essere adibito ad uso abitativo, dall’altro garantisce l’idoneità dell’immobile ad «assolvere una funzione economica sociale e quindi a soddisfare i bisogni che hanno indotto l’acquirente ad effettuare l’acquisto» (risparmio energetico, impianti, sicurezza, igiene e comfort…).

Cosa accade in sua assenza?
Il ruolo del certificato è assolutamente di primo piano, dato che in sua assenza non è possibile godere dell’immobile anche se lo stesso è stato costruito in conformità alle norme igienico-sanitarie, urbanistiche e alle prescrizioni dalla concessione edilizia.

Cosa avviene in caso di compravendita?
Nel momento in cui il venditore consegna un bene completamente diverso da quello pattuito o privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente, il contratto può essere nullo.

Il certificato di agibilità , infatti, costituisce un requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, che caratterizza l’immobile e la cui mancanza determina un inadempimento del venditore (a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito).

La sola conoscenza da parte dell’acquirente del mancato rilascio del certificato, non accompagnata da una rinuncia da parte dello stesso, pone i presupposti per rendere nullo il contratto e per procedere con un’azione legale (che deve avvenire entro 1 anno con notifica entro 8 giorni dalla stipula).

La certificazione di agibilità , quindi, diventa una condizione essenziale da verificare prima di valutare qualsiasi compravendita immobiliare.
Un’eccessiva superficialità o noncuranza sia da parte dell’acquirente sia da parte del venditore può essere causa di forti e impreviste svalutazioni, annullamento del contratto o lunghi e sfiancanti procedimenti giudiziari.

Inoltre, nella scelta di un immobile da acquistare, è importante verificare sempre le porzioni di edificio abitabili e considerare che il valore commerciale di un locale non abitabile deve essere inferiore.

Leggi regionali per l’abitabilità dei sottotetti
In alcune regioni, soprattutto in zone montane, sono state approvate leggi speciali per il recupero dei sottotetti ad uso abitativo.

In questi casi si è voluto agevolare i cittadini semplificando i parametri per ottenere l’abitabilità di un sottotetto, accettando altezze medie ponderali e rapporti aeroilluminanti anche inferiori e permettendo così di trasformare in locali vivibili porzioni di edificio che prima non lo erano.

Il recupero del sottotetto, qualora lo stesso rispetti i requisiti minimi di legge, con il conseguente ottenimento del certificato di abitabilità , è un’ottima opportunità per aumentare il valore commerciale dell’immobile.