Un vecchio sottotetto più essere trasformato in nuovo spazio abitabile

Prima di iniziare i lavori di recupero di un sottotetto è necessario essere in possesso di determinati documenti e compiere alcune verifiche:

Visura catastale e progetto

Avere una visura catastale dello stato attuale del sottotetto, con indicazione delle altezze, da presentare al Comune, insieme al progetto dello stato futuro del sottotetto, con indicazione della destinazione d’uso dei singoli locali.

Verifica fattibilità e rilievi strutturali

Prima di presentare qualsiasi progetto, è necessario verificare l’effettiva fattibilità dell’intervento.
E’ consigliabile avvalersi sempre di un professionista che, oltre che della parte burocratica, si occuperà della progettazione della nuova abitazione, considerando anche interventi importanti, come modifiche del tetto e della struttura o realizzazione di nuovi impianti.

Preventivi e definizione delle tempistiche

Quali committenti, dovrete scegliere il professionista (architetto, ingegnere o geometra abilitato) e l’impresa esecutrice.
Consigliamo di raccogliere almeno tre preventivi con capitolati chiari e dettagliati.
Considerate anche ai servizi offerti, le penali e le garanzie prima della decisione finale.
Definite inoltre con il costruttore la data di inizio e fine lavori da inserire nei permessi.
Queste date sono importanti perché, se non rispettate possono far aumentare i costi e far sì che DIA o permesso di costruire scadano e debbano essere rinnovati.

Invio della DIA o richiesta permesso di costruire

Per recuperare o ristrutturare un sottotetto è necessario inoltrare al Comune una dichiarazione di inizio attività (DIA) o una richiesta di permesso di costruire. Il professionista, che fungerà da direttore lavori, vi consiglierà sul da farsi.
Per il recupero dei sottotetti molte regioni italiane hanno emanato delle leggi specifiche.
E’ fondamentale attenersi a questa norme, in deroga alla normale disciplina urbanistica.

Riaccatastamento

Procedere infine al riaccatastamento della mansarda e alla modifica delle tabelle millesimali (nel caso di un condominio) con l’aiuto del professionista abilitato.

Un corretto rapporto aeroilluminante è necessario per ottenere l'abitabilità

Oltre all’altezza minima, è necessaria anche una corretta illuminazione e ventilazione degli ambienti, affinché la mansarda possa essere idonea ad accogliere persone al suo interno.

La normativa nazionale (Decreto Ministeriale 5 luglio 1975) stabilisce un Fattore Medio di Luce Diurna non inferiorie al 2% e una superficie apribile non inferiore a 1/8 della superficie calpestabile.

Entrambi i fattori determinano il rapporto aeroilluminante che deve assicurare due condizioni: luce e ricambio d’aria sufficiente all’interno dei locali.

Per ogni tipologia di abitazione il rapporto aeroilluminante (ovvero il rapporto tra la superficie del pavimento e quella della finestre) non deve essere inferiore a 1/8.

Anche in questo caso alcune leggi regionali sul recupero ad uso abitativo dei sottotetti hanno modificato la normativa nazionale:

• Per le leggi regionali il rapporto aeroilluminante è calcolato in genere solo sulla parte di pavimento dove si supera l’altezza minima consentita (ad esempio in Emilia Romagna e in Veneto l’altezza minima è di 1,8 metri, in Lombardia di 1,5 metri);
• In alcune regioni, ad esempio in Emilia Romagna e in Veneto, è previsto un rapporto aeroilluminante di 1/16, quindi più basso rispetto quello stabilito a livello nazionale. Il che significa che un locale di 40 metri quadrati dovrà avere una superficie vetrata minima di 2,5 metri quadrati.

Nonostante la normativa, che ricordiamo fissa i limiti minimi, numerosi studi hanno dimostrato che un fattore di luce diurna medio del 5% garantisce comfort visivo e risparmio energetico.

Per ottenere un fattore di luce diurna maggiore è indispensabile valutare l’orientamento della casa, il posizionamento delle finestre e la loro quantità.

Spesso, a parità di superficie finestrata, la quantità di luce varia moltissimo proprio in funzione della tipologia di finestra inserita.

Facciamo un esempio:
- area stanza 12,5 m²
- altezza soffitto 2,7m,
- area finestra/area stanza 1:8

Calcoliamo con un apposito software (leggi l’articolo sul VELUX Daylight Visualizer) il fattore di luce diurna con tre diverse tipologie di finestre: una finestra in verticale, un abbaino, una finestra per tetti

Ecco il risultato:

La finestra in verticale (foto in alto) e l’abbaino (foto al centro) non raggiungono il minimo richiesto dalla legge per quanto riguarda il Fattore di Luce Diurna. Pertanto la stanza non solo non è a norma, ma non è sicuramente nemmeno confortevole.

L’inserimento di una finestra per tetti (foto in basso) consente di raggiungere e addirittura di superare il minimo richiesto nonostante la superficie vetrata sia la medesima nei tre casi.

Ciò è possibile per due principali motivi:
- la finestra posta sul tetto riceve una maggiore quantità di luce
- l’imbotte interno permette una migliore e più profonda distribuzione della luce nella stanza

Per ottenere l'abitabilità i locali devono rispettare delle altezze minime

Lo stereotipo che definisce i sottotetti come spazi poco confortevoli e male illuminati, in realtà viene totalmente smentito grazie a recuperi intelligenti e di qualità che li trasformano in mansarde che non depauperano il territorio di nuovi spazi ad uso residenziale.

Dal 1996 ad oggi, grazie alle normative regionali che favoriscono il recupero ad uso abitativo dei sottotetti, il fenomeno della trasformazione di questi ultimi in abitazioni è cresciuto in maniera esponenziale.

Esiste una normativa nazionale in merito (legge 457/78, art. 43) che stabilisce alcuni parametri minimi relativamente alle altezze:

• altezza minima dal pavimento: 2,7 metri per i locali ad uso soggiorno e 2,4 metri per i locali di servizio, come bagni, corridoi, ecc. Nei comuni montani al di sopra dei 1.000 metri s.l.m. può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a 2,55 metri.
• se nel locale esistono altezze inferiori, le stesse vanno chiuse ad armadio o ripostiglio.

Le leggi regionali (attualmente sono 10 le regioni che hanno disciplinato con una legge apposita il recupero dei sottotetti, mentre altre come il Friuli, la Valle d’Aosta e la provincia di Bolzano hanno comunque previsto agevolazioni) hanno superato la normativa nazionale e fissato invece due parametri: l’altezza minima e l’altezza media ponderale. Entrambe variano da regione a regione. (Vedi articolo Leggi Regionali per il recupero del sottotetto).

In Lombardia, ad esempio, l’altezza minima è pari a 1,5 metri: solo gli spazi inferiori a questo limite vanno chiusi da armadietti.
L’altezza media ponderale è invece uguale a 2,4 metri per i locali ad uso soggiorno.

In Lazio, invece, l’altezza media interna netta richiesta è di 2,40 metri per spazi abitativi e di 2,20 per spazi accessori.
Gli spazi inferiori a questi limiti andranno chiusi da armadietti, salvo ove siano presenti fonti di luce diretta.

L’altezza media ponderale si calcola dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi quella minima (nel caso della Lombardia 1,5 metri) per la superficie relativa.

Il calcolo non è semplice e va eseguito da un tecnico, soprattutto nel caso di solai con tetto pendente o in presenza di nicchie o sbalzi sul soffitto.

Tuttavia anche un inesperto, servendosi di un metro, può cercare di capire se il sottotetto di cui dispone si avvicina alle misure minime consentite oppure no.

Un altro aspetto importante e da considerare è il rapporto aeroilluminante, ovvero il numero di finestre da inserire rispetto alla superficie, che permettono, insieme all’altezza, di rendere la casa abitabile. (Vedi articolo Rapporto Aeroilluminante).

Importante: la porzione di sottotetto che rispetta l’altezza media ponderale deve anche avere una superficie minima per essere abitabile. Per una stanza singola tale superficie deve essere pari a 9 mq. Per una stanza doppia a 12 mq. Nel caso di un monolocale la superficie minima deve essere di 27 mq per un abitante o di 36 mq per due persone.

Talvolta il sottotetto può essere di pertinenza degli appartamenti dell'ultimo piano

Pertinenza dell’ultimo piano
Generalmente il sottotetto di un condominio, se non appartenente a specifici proprietari, è destinato ad uso comune, sia esso vuoto o destinato ad usi definiti, come ad esempio lo stenditoio condominiale.

Qualora il sottotetto non rientri in questa casistica e abbia funzione isolante, generalmente è di pertinenza degli appartamenti dell’ultimo piano, in corrispondenza delle singole proprietà.

Poiché la casistica sulle varie tipologie di sottotetti condominiali è molto ampia, è consigliabile rivolgersi a un legale per verificare l’eventuale possibilità di accorpare la porzione di sottotetto alla propria abitazione.

Pertinenza del condominio
Qualora il sottotetto fosse di pertinenza del condominio, sarebbe necessario richiedere l’autorizzazione ai condomini, secondo il regolamento condominiale, per acquistare e trasformare il sottotetto in abitazione, qualora ve ne fossero i presupposti di legge.

Il frazionamento a scopi abitativi del sottotetto è comunque genericamente difficile da ottenere, sia a livello condominiale, sia a livello amministrativo.

Il tetto di un condominio è sempre proprietà comune dei condomini

Il tetto è sempre di proprietà del condominio.

L’uso esclusivo e gli accessi al tetto sono determinati sia dall’atto di compravendita della mansarda, sia dal regolamento condominiale.

Le casistiche possono essere molteplici. Un caso tipico è quello in cui l’accesso al tetto avviene esclusivamente attraverso un’abitazione privata.

Poiché questo caso coinvolge anche il diritto di passaggio, dal punto di vista legale è difficile definire a priori come sia possibile raggiungere il tetto.

E’ consigliabile consentire il passaggio di tecnici per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria che non comportino disagi per gli inquilini, altrimenti l’accesso al tetto sarà da effettuare tramite impalcatura o altro sistema dall’esterno.

Per le spese relative al tetto (rifacimento, manutenzione, ecc.), i proprietari della mansarda con uso esclusivo del tetto, devono concorrere a 1/3 delle spese per quanto concerne la loro porzione, mentre i restanti 2/3 vengono ripartiti tra gli altri condomini.

Installazione di finestre sul tetto
I proprietari con uso esclusivo del tetto, possono inserire nella loro porzione finestre per tetti, a loro esclusivo uso senza richiedere autorizzazioni all’assemblea condominiale, quando tali aperture siano costruite a regola d’arte e non pregiudichino la funzione di copertura del tetto, né ledano i diritti su quest’ultimo spettanti agli altri condomini.

L’iter per l’installazione deve poi seguire le normali procedure previste dai regolamenti edilizi comunali e dalle norme di sicurezza.