L’iniziativa Lombarda ha fatto scuola e molte altre regioni si sono dotate di strumenti normativi analoghi, ultima in ordine cronologico la Toscana.

Con queste leggi le Regioni hano voluto ammorbidire i rigidi requisiti di abitabilità prescritti dalle norme statali (legge n. 457 del 1978 e Decreto del ministro della sanità del 5/7/1975).
Tali norme prevedono un’altezza media dei locali di 2,7 metri oltre a un rapporto tra le finestre e il pavimento delle stanze di 1/8.

Con la L.R. 5/2010 della Toscana, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 12 Febbraio 2010, viene consentito il recupero dei sottotetti esistenti alle seguenti condizioni:

• La legge si applica agli edifici esistenti alla sua entrata in vigore (o in corso di realizzazione sulla base di concessioni già rilasciate), a destinazione esclusivamente residenziale.
• Il recupero è consentito per i volumi che hanno l’altezza media interna netta (intesa come distanza tra il solaio di calpestio e il piano virtuale orizzontale mediano tra il punto più alto e quello più basso dell’intradosso sovrastante il solaio e il solaio stesso) non inferiore a 2, m per i locali abitativi.
• Per gli spazi accessori o di servizio l’altezza scende a 2,1m
• L’altezza minima non deve essere inferiore a 1,5m nei locali abitativi e 1, m nei locali accessori
• Il rapporto aeroilluminante deve essere pari o superiore a 1/16 – a tale proposito per ridurre l’effetto serra estivo tutte le finestre per tetti devono essere dotate di persiane avvolgibili o tende parasole esterne (come da D.P. 59/2009)
• Non sono ammesse modifiche delle altezze di colmo e di gronda delle superfici interessate dall’intervento, nonché delle linee di pendenza delle falde.
• Gli interventi di recupero dei sottotetti, sono consentiti esclusivamente in ampliamento delle unità abitative esistenti e non possono determinare un aumento del numero di esse – è vietato il frazionamento e lacreazione di unità immobiliari distinte.
• I progetti di recupero ai fini abitativi devono prevedere idonee opere di isolamento termico, anche ai fini del contenimento dei consumi energetici.
• Gli interventi sono classificati come ristrutturazione edilizia; per essere avviati deve infatti essere presentata la D.I.A.

Sottotetti e risparmio energetico

La Legge Regionale Toscana 5/2010, anche se non indica esplicitamente l’obbligo di installazione di fonti energetiche alternative, pone fortemente l’attenzione sulla necessità di realizzare sottotetti ad alta efficienza energetica. Questo aspetto è di fondamentale importanza
per tre motivi:
1. comfort abitativo: un tetto adeguatamente isolato, anche più di quanto richiesto dalla normativa, permette di raggiungere un comfort ottimale sia in estate sia in inverno;
2. risparmio: un’adeguata coibentazione consente di ridurre i costi di climatizzazione; guadagno economico: ristrutturando il sottotetto si ha la possibilità di installare collettori solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria e/o riscaldamento oltre che sistemi solari fotovoltaici

Le altre regioni: tratti comuni

Gli elementi in comune con le altre Leggi Regionali sono innanzitutto quello di porre come condizione che il sottotetto venga riutilizzato a fini abitativi. Poi, come è logico, di concedere deroghe alle norme, previste per le nuove costruzioni, sull’abbattimento delle barriere architettoniche visto che nella maggior parte dei casi i sottotetti recuperati sono un ampliamento dell’unità immobiliare esistente.
Tranne che in Lombardia e Liguria è esclusa la sopraelevazione e quindi il recupero è possibile solo a patto che il sottotetto esistente rispetti i nuovi parametri di Legge.
Per i sottotetti occorre pagare i relativi oneri di urbanizzazione e il contributo di costruzione, calcolati sulla volumetria resa abitativa secondo le tabelle approvate e vigenti in ciascun comune.

Dopo anni di attesa anche la Regione Lazio ha legiferato in merito affrontando in modo moderno e innovativo un tema di assoluto interesse per tutti i centri urbani della Regione.

I benefici derivanti da un utilizzo razionale e intelligente di questa normativa sono molteplici.
La norma nasce con fini nobili offrendo da un lato l’opportunità di recuperare volumi esistenti e preservare l’utilizzo indiscriminato del territorio e dall’altro di intervenire in modo energeticamente efficiente rispettando l’ambiente.

Tutto questo in aggiunta ai benefici intrinseci del vivere nel sottotetto: maggiore luce naturale (luce zenitale abbondante e omogenee nell’arco della giornata), migliore ventilazione degli ambienti (effetto camino), minor rumore (lontananza dalla strada) aria più pulita (maggiore distanza dallo smog delle strade).

Possibilità di sopraelevazione
L’innovazione più radicale è stata quella di prevedere, in linea con quanto stabilito da Lombardia, Liguria e Umbria, che l’edificio possa essere sopraelevato fino a raggiungere l’altezza minima consentita per il recupero, estendendo così l’applicazione della norma a tutti i proprietari di sottotetti indipendentemente dalle caratteristiche del sottotetto esistente.

Ampliamenti e nuove unità immobiliari
La norma nasce con l’intento di permettere l’ampliamento di unità immobiliari esistenti.
Nel caso di una nuova unità immobiliare, per almeno 5 anni, l’edificio può essere utilizzato solo come prima casa da un parente in linea retta del proprietario o locato per almeno 8 anni con la modalità del canone concordato.
Nel caso in cui dal recupero del sottotetto si ricavi una nuova unità immobiliare, l’intervento sarà subordinato al reperimento di spazi per la realizzazione di nuovi parcheggi.

Interventi sostenibili
Tratto distintivo della legge del Lazio è recepire le nuove preoccupazioni sulla sostenibilità ambientale degli interventi. Deve essere garantito l’isolamento termico, il risparmio idrico e l’utilizzo di fonti rinnovabili per il fabbisogno di acqua calda (al 50% del consumo) e quello di energia elettrica (perlomeno 1 kW di potenza dell’impianto).

Altezze e rapporti aeroilluminanti
E’ consentito il recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della legge, riducendo, ai fini della concessione dell’agibilità, l’altezza minima media da 2,7m a 2,4m (escludendo gli spazi con altezza inferiore a 1,5m)per i locali abitativi e la superficie delle finestre da un 1/16 della superficie pavimentata a 1/8 ottenibili attraverso la realizzazione di finestre in falda o finestre verticali.

Le zone escluse
Il recupero resta impossibile nei centri storici (zone omogenee a) e i comuni possono, entro 6 mesi, delimitare ulteriori zone escluse o anche decidere un incremento del contributo di costruzione, nel limite massimo del 20%. deve essere monetizzato anche l’aumento di volumetria se si superano i limiti di densità edilizia stabiliti dal dm 2 aprile 1968.

La legge laziale n.13 del 16 aprile 2009 si aggiunge alle analoghe leggi regionali già approvate in altre 12 regioni italiane.

Le varie leggi regionali in linea di principio sono omogenee ma variano anche significativamente in molti dettagli: altezza media, rapporti aeroilluminanti minimi e possibilità o no di cambiare la sagoma dell’edificio.

Come avvenuto in altre regioni, anche la legge del Lazio dovrà essere metabolizzata dal mondo della progettazione e dalle amministrazioni comunali e richiederà qualche mese di studio e approfondimento.

A seguito di questo fisiologico rodaggio potrà sicuramente contribuire ad uno sviluppo più sostenibile del territorio.
Le altre regioni dotate di analoga normativa sono: Abruzzo, Emilia Romagna, Campania, Piemonte, Basilicata, Calabria, Liguria, Sicilia, Veneto, Lombardia, Umbria.

Fino a oggi, quindi, un muro più spesso significava una perdita di superficie calpestabile e conseguentemente una perdita di valore commerciale dell’immobile.

L’entrata in vigore del decreto e i bonus volumetrici
Dal 4 luglio 2008, data di entrata in vigore del Decreto Legislativo 115, molti di questi vincoli dimensionali sono stati eliminati.

La norma consente infatti di non calcolare i maggiori spessori dei muri e dei solai, resi necessari da motivi di contenimento dei consumi energetici.

Maggiori spessori che si presumono connessi alle migliori prestazioni e quindi non rappresentativi di una specifica utilità : di qui il trattamento assimilato a quello dei volumi tecnici, quali serbatoi, vani caldaia, cavedi o vani ascensore.

La norma va anche in deroga alle distanze dai confini, permettendo così di posizionare l’isolamento aggiuntivo sulla superficie esterna dei muri.

Nuove costruzioni o interventi su edifici esistenti
In dettaglio, per ciò che concerne le nuove costruzioni, si prevede che non vengano computate ai fini volumetrici e di distanza, le parti eccedenti spessori di 30 cm con un limite massimo di 25 cm per gli elementi verticali e di copertura e di 15 cm per i solai intermedi.

Gli interventi effettuati su edifici esistenti, potranno derogare alle distanze minime previste, per entrambi gli edifici confinanti, fino ad un massimo di 20 cm.

Il ruolo di regioni e comuni
Le Regioni e i Comuni potranno poi prevedere benefici ulteriori, quali:

• concessione di bonus volumetrici (aumenti di indici di edificabilità connessi a tecniche costruttive);
• esenzioni dal calcolo dell’intero spessore dei muri dalla superficie calpestabile (come già accade in alcuni Comuni, come ad esempio Reggio Emilia);
• definizione come volumi tecnici di logge (balconi inseriti nella sagoma) o serre bioclimatiche (come già avviene in Lombardia, legge 39/2004).

La certificazione energetica
Il mercato edilizio Europeo si sta muovendo verso la certificazione energetica degli edifici. In un futuro prossimo tutte le case verranno classificate in classi che ne identificheranno le prestazioni e, come già avviene per gli elettrodomestici, a ogni classe corrisponderà un livello di consumo energetico diverso.

I proprietari o gli acquirenti in possesso di certificazione dispongono di uno strumento di trasparenza sulla qualità energetica dell’alloggio acquistato.

La certificazione diventa uno strumento di mercato, in quanto un edificio di classe A o B vale di più sul mercato immobiliare rispetto ad edifici di dimensioni, ubicazione ed aspetto analoghi, ma che risultano più energivori (classi C, D o successive).

Quanto detto vale sia per gli edifici nuovi che per quelli esistenti.

Il Decreto Legislativo 115/2008 diventa quindi il naturale completamento delle più recenti normative in ambito energetico relative alle nuove costruzioni o agli interventi di riqualificazione energetica, come la detrazione IRPEF 55% prevista dalla legge Finanziaria per i fabbricati esistenti.

In questo contesto un semplice atto che apparentemente può essere definito “burocratico”, come il certificato di abitabilità , può assumere un ruolo determinante nella scelta di un edificio residenziale, tanto da metterne in discussione la vendibilità e rendere nullo il contratto.

Ogni edificio con destinazione d’uso abitativo, infatti, deve essere dotato di certificato di agibilità che, in base al Decreto Ministeriale 05.07.1975, garantisce il rispetto dei parametri dimensionali e tecnologici minimi necessari ad un uso abitativo dell’immobile.

Solo in questo modo si ha la totale certezza che l’edificio che ci si appresta a comprare sia stato realizzato nel rispetto dei requisiti minimi di legge.

I parametri minimi da rispettare affinché l’immobile possa essere classificato ad uso abitativo e possa ottenere un certificato di abitabilità sono:

• Altezza media ponderale 2,70m (2,40 per i corridoi o sotto i soppalchi).
• Dimensione minima per monolocali per una persona 28m² (servizi igienici inclusi).
• Dimensione minima per monolocali per due persone 38m² (servizi igienici inclusi).
• Rapporto aeroilluminante minimo per ogni stanza di 1/8 della superficie calpestabile.
• Dimensione minima delle camere da letto singole 9m².
• Dimensione minima delle camere da letto doppie 14m².
• Conformità dell’impianto termico, idrico ed elettrico.
• Rispetto della normativa acustica.

Cos’è e a cosa serve l’agibilità ?
Il certificato di agibilità rilasciato dal comune ha una duplice funzione: se da un lato attesta l’idoneità dell’immobile ad essere adibito ad uso abitativo, dall’altro garantisce l’idoneità dell’immobile ad «assolvere una funzione economica sociale e quindi a soddisfare i bisogni che hanno indotto l’acquirente ad effettuare l’acquisto» (risparmio energetico, impianti, sicurezza, igiene e comfort…).

Cosa accade in sua assenza?
Il ruolo del certificato è assolutamente di primo piano, dato che in sua assenza non è possibile godere dell’immobile anche se lo stesso è stato costruito in conformità alle norme igienico-sanitarie, urbanistiche e alle prescrizioni dalla concessione edilizia.

Cosa avviene in caso di compravendita?
Nel momento in cui il venditore consegna un bene completamente diverso da quello pattuito o privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente, il contratto può essere nullo.

Il certificato di agibilità , infatti, costituisce un requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, che caratterizza l’immobile e la cui mancanza determina un inadempimento del venditore (a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito).

La sola conoscenza da parte dell’acquirente del mancato rilascio del certificato, non accompagnata da una rinuncia da parte dello stesso, pone i presupposti per rendere nullo il contratto e per procedere con un’azione legale (che deve avvenire entro 1 anno con notifica entro 8 giorni dalla stipula).

La certificazione di agibilità , quindi, diventa una condizione essenziale da verificare prima di valutare qualsiasi compravendita immobiliare.
Un’eccessiva superficialità o noncuranza sia da parte dell’acquirente sia da parte del venditore può essere causa di forti e impreviste svalutazioni, annullamento del contratto o lunghi e sfiancanti procedimenti giudiziari.

Inoltre, nella scelta di un immobile da acquistare, è importante verificare sempre le porzioni di edificio abitabili e considerare che il valore commerciale di un locale non abitabile deve essere inferiore.

Leggi regionali per l’abitabilità dei sottotetti
In alcune regioni, soprattutto in zone montane, sono state approvate leggi speciali per il recupero dei sottotetti ad uso abitativo.

In questi casi si è voluto agevolare i cittadini semplificando i parametri per ottenere l’abitabilità di un sottotetto, accettando altezze medie ponderali e rapporti aeroilluminanti anche inferiori e permettendo così di trasformare in locali vivibili porzioni di edificio che prima non lo erano.

Il recupero del sottotetto, qualora lo stesso rispetti i requisiti minimi di legge, con il conseguente ottenimento del certificato di abitabilità , è un’ottima opportunità per aumentare il valore commerciale dell’immobile.

Alcune regioni hanno emesso normative in merito, con lo scopo di limitare l’eccessiva espansione delle città e ovviare alla mancanza d nuovi spazi edificabili nei centri abitati.

Di seguito l’elenco delle regioni che hanno emesso specifiche norme sul recupero dei sottotetti.

Per ogni regione sono disponibili le leggi e le normative di riferimento, con le tabelle riassuntive che indicano le altezze minime e medie da rispettare e le superficie aeroilluminante necessaria.

EDIFICI RESIDENZIALI – ALTEZZE E RAPPORTI AEROILLUMINANTI – TABELLA RIASSUNTIVA

LEGGE REGIONALE N. 4 DEL 16 APRILE 2003 – REGIONE SICILIA

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LEGGE REGIONALE N. 19 DEL 16-04-2002 – REGIONE CALABRIA

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Legge regionale n. 21 del 6 agosto 1998 – REGIONE PIEMONTE
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LEGGE REGIONALE N. 11 DEL 6 APRILE 1998 – REGIONE EMILIA-ROMAGNA
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LEGGE REGIONALE N. 12 DEL 6 APRILE 1999 – REGIONE VENETO
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LEGGE REGIONALE N. 15 DEL 28 NOVEMBRE 2000 – REGIONE CAMPANIA
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LEGGE REGIONALE N. 8 DEL 4 GENNAIO 2002 – REGIONE BASILICATA
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LEGGE REGIONALE N. 15 DEL 15 LUGLIO 1996 – REGIONE LOMBARDIA
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Al fine di ottenere l’altezza media richiesta dalla L.R. è possibile modificare l’altezza delle linee di colmo e di gronda della copertura.

LEGGE REGIONALE 6 AGOSTO 2001 N° 24 – REGIONE LIGURIA
Link

Al fine di ottenere l’altezza media richiesta dalla L.R. è possibile modificare l’altezza delle linee di colmo e di gronda della copertura.

Quante volte abbiamo pensato di trasferirci perché le nostre esigenze familiari sono cambiate.

A volte non serve: l’edificio in cui viviamo potrebbe nascondere un potenziale inatteso consentendo di aumentare considerevolmente lo spazio abitabile con semplici ampliamenti, sopraelevazioni (nel caso di case singole) o grazie al recupero del sottotetto ad uso abitativo nei condomini (nelle regioni in cui la normativa è operativa).
Vale quindi la pena approfondire alcuni aspetti.

Una volta verificata la disponibilità di volume edificabile (informazione reperibile dalla domanda di concessione
edilizia presentata al momento della costruzione dell’edificio) l’aspetto sicuramente più importante è la gestione
del rapporto con i proprietari confinanti.

Dal punto di vista normativo il primo riferimento è dato dal Codice Civile che, nella sezione dedicata ai diritti reali, definisce le norme che regolano il diritto di proprietà e il rispetto delle distanze.

A tale proposito il Codice Civile fissa una distanza minima tra i fabbricati di 3 metri, salvo che i regolamenti comunali dispongano altrimenti.

Questo significa che sono i regolamenti edilizi il primo riferimento e che le disposizioni del Codice Civile si applicano solo in loro mancanza.

Ampliare il volume e rispettare le distanze
Per gli edifici di nuova costruzione o negli ampliamenti la distanza fra gli edifici non deve essere inferiore a 10 metri.

Eccezione alla regola è l’edificazione in appoggio o in aderenza che consente di costruire a ridosso del muro che sorge al confine fra due proprietà :

• nel caso di costruzione in aderenza, l’edificio deve essere in grado di reggersi autonomamente.

• nel caso di costruzione in appoggio, invece, l’edificio di nuova costruzione si appoggia al muro portante dell’edificio confinante lungo tutta la sua estensione. In questo caso il vicino deve acconsentire e il proprietario deve pagare il costo di metà del muro comune, nonché metà del valore del suolo su cui il muro è costruito.

Crescere in altezza
Per sopraelevazione si intende qualsiasi costruzione che si elevi al di sopra della linea di gronda di un preesistente fabbricato.

La sopraelevazione, per quanto di dimensioni ridotte, comporta sempre un aumento della volumetria e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti (anche ai fini delle distanze) come “nuova costruzione”.

Nel caso di sopraelevazione di un fabbricato preesistente, deve essere rispettata la distanza prescritta dalla normativa comunale, anche se il fabbricato preesistente è posto a una distanza inferiore a quella prescritta.

Da tale vincolo resta escluso il recupero dei sottotetti ad uso abitativo (nelle Regioni dove esiste la normativa) che nel caso specifico operano in deroga alle norme del piano regolatore.

Mantenere le distanze
Di seguito vengono indicate le distanze da rispettare e i riferimenti normativi cui si riferiscono i dati in base agli articoli del codice civile 873-907.

• Edifici, costruzioni che non siano costruiti in aderenza o appoggio: 3 METRI
• Muro di cinta la cui altezza misuri meno di 3 metri: 0 METRI
• Muro di cinta la cui altezza misuri più di 3 metri: 3 METRI
• Travi, tasselli, tubi interni in muro divisorio comune a due proprietari: 5 CM DALLA SUPERFICIE DELLA PARETE DEL VICINO
• Pozzi, cisterne, fosse latrine: 2 METRI
• Tubi esterni, condutture (acqua, gas ecc.): 1 METRO
• Forni, camini, stalle, casotti caldaia: IN BASE AI REGOLAMENTI O IN LORO MANCANZA IN BASE ALLA DISTANZA DI SICUREZZA
• Canale o fosso: DISTANZA UGUALE ALLA PROFONDITA’ DEL FOSSO
• Alberi ad alto fusto: 3 METRI
• Alberi a basso fusto inferiori a 3 metri di altezza: 1,5 METRI
• Viti, arbusti, siepi vive, piante da frutto con un’altezza inferiore a 2.5 metri: 1 METRO

Distanze tra pareti finestrate e altre pareti secondo il DM del 1968 N.1444 nel caso di fabbricati che non siano divisi da una strada a traffico veicolare.

• Nuovi edifici: 10 METRI TRA PARETI FINESTRATE E PARETI DI EDIFICI ANTISTANTI, ANCHE NON FINESTRATE
• Nuovi complessi insediati in zone a bassa edificazione c.d. zone C: DISTANZA MINIMA PARI ALL’ALTEZZA DEL FABBRICATO PIU’ ALTO TRA PARETI CON FINESTRE O TRA UN’UNICA PARETE CON FINESTRE E UN’ALTRA SENZA CHE SI FRONTEGGINO PER PIU’ DI 12 METRI
• Centri storici c.d. zona A: RISTRUTTURAZIONI TOTALI A DISTANZE NON INFERIORI A QUELLE ESISTENTI, SENZA TENERE CONTO DI COSTRUZIONI AGGIUNTIVE DI EPOCA RECENTE E PRIVE DI VALORE STORICO, ARTISTICO O AMBIENTALE.

Distanze tra finestre e pareti secondo il DM del 1968 N. 1444 nel caso di fabbricati divisi da una strada a traffico veicolare.

• Strade con una larghezza minore di 7 metri: LARGHEZZA STRADA PIU’ DI 5 METRI PER LATO
• Strade con una larghezza compresa tra 7 e 15 metri: LARGHEZZA STRADA PIU’ DI 7,5 METRI PER LATO
• Strade di larghezza superiore a 15 metri: LARGHEZZA STRADA PIàU’ DI 10 METRI PER LATO

Per la misurazione delle distanze nel caso di sporgenze, non contano le sporgenze ornamentali, né i canali di gronda o i loro sostegni, ma solo i balconi e le scale esterne.

In tema di edifici, un altro argomento che sta molto a cuore ai proprietari è il diritto al panorama che potremmo definire come il diritto di ciascun proprietario di godere di luce, aria e verde all’affaccio dalla finestra o dal balcone. Tali norme sono incluse nei regolamenti edilizi e nelle norme di attuazione dei piani regolatori.

Ridurre i rischi

A differenza di quanto si crede, la necessità di eseguire i lavori in sicurezza non è una prerogativa delle nuove costruzioni o dei restauri ma è fondamentale anche in attività di manutenzione svolte nelle abitazioni.

La tinteggiatura interna di un appartamento o di una mansarda, la tinteggiatura esterna di un fabbricato, il ripristino degli intonaci, il rifacimento di un bagno, la manutenzione dellegrondaie, la pavimentazione del giardino, il rifacimento anche parziale della copertura, sono tutte attività potenzialmente pericolose che il committente deve garantire siano svolte in totale sicurezza.

Il decreto legislativo n. 494/96 si pone l’obiettivo di ridurre i rischi di infortuni e per fare questo responsabilizza il committente cui è assegnato il controllo della sicurezza sul lavoro, in quanto “il committente è soggetto che con le sue scelte e con il potere economico può condizionare il cantiere”.

Doveri del proprietario

Per le attività di manutenzione chi commissiona i lavori deve:

- Guidare le scelte tecniche secondo principi che prevedano l’eliminazione o l’attenuazione dei rischi;
- Prevedere la durata dei lavori (in caso contrario è previsto l’arresto da 3 a 6 mesi e un’ammenda da 1.150 a 4.130 euro);
- Richiedere all’impresa esecutrice una copia dell’iscrizione alla Camera di Commercio (in caso contrario è previsto l’arresto da 2 a 4 mesi e un’ammenda da 516 a 2.580 euro);
- Chiedere all’impresa una dichiarazione dell’organico medio annuo;
- Chiedere all’impresa un certificato di regolarità contributiva;
- Trasmettere all’ufficio tecnico il nominativo dell’impresa esecutrice;

Interventi importanti

Nel caso di lavori più importanti il proprietario deve:

- Chiedere all’impresa un certificato di regolarità contributiva;
- Trasmettere all’ufficio tecnico il nominativo dell’impresa esecutrice;
- Nominare un coordinatore in fase di progettazione;
- Nominare un coordinatore della sicurezza in fase di esecuzione;
- Stilare un piano di sicurezza

Come semplificare gli adempimenti del committente?

Qualora un committente ritenga questi adempimenti troppo complicati può seguire alcuni semplici consigli come rivolgersi a un tecnico di fiducia, nominare una persona che lo sostituisca negli adempimenti e comunque rivolgersi a ditte di comprovata professionalità .

Come si possono realizzare le serre?

Facciamo un esempio. In molte mansarde sono presenti delle terrazze a vasca scavate nella copertura. Tutte queste terrazze sono spesso inutili ed energeticamente inefficienti. Tutte le terrazze orientate a Sud sono perfette per diventare dei captatori di energia e, secondo le nuove normative regionali, possono essere chiuse e utilizzate come serre bioclimatiche. Lo stesso principio non può essere applicato per le terrazze orientate a Nord, Est e Ovest. In questi ultimi tre casi infatti le serre non verrebbero colpite dai raggi solari e non svolgerebbero la funzione di accumulo termico incentivato dalla normativa.

Cosa dice la normativa?

Se le terrazze vengono chiuse per finalità energetiche, il legislatore le considera volumi tecnici non computabili nel volume totale dell’immobile. In altre parole, il volume viene “regalato” e non è richiesta alcuna autorizzazione edilizia ma soltanto una normale comunicazione di inizio lavori.

Cos’è un volume tecnico?

Un volume tecnico ha una funzione impiantistica o energetica con destinazione d’uso non abitativo. Tra i volumi tecnici si possono annoverare i locali caldaia, lo spazio per i serbatoi d’accumulo per i sistemi solari termici, i cavedi per gli impianti idraulici e, in questo caso, anche la serra bioclimatica.

In quali casi non si può applicare la normativa?

La normativa è attiva in quasi tutte le regioni italiane. E’ bene però verificare con un progettista di fiducia se la norma è valida nella propria regione o se sussistono vincoli storici o architettonici che ne impediscano l’applicazione.

In cosa consistono i lavori?

La serra bioclimatica può essere realizzata chiudendo una terrazza a vasca nel tetto o porzioni di logge o anche balconi.

Se realizzo una serra bioclimatica, oltre al beneficio energetico, quali vantaggi ottengo?

Come già specificato, il volume tecnico viene “regalato” e non è computabile nel volume totale dell’immobile. Il valore commerciale dell’immobile aumenta grazie al parziale adeguamento alla nuova normativa sulla certificazione energetica degli edifici.
Lo spazio ricavato quindi è più facilmente sfruttabile in ogni stagione e per tutto l’anno. Inoltre l’ambiente risulta essere molto più luminoso durante la stagione invernale.

Approfondimenti

Le norme di riferimento per realizzare le serre bioclimatiche sono contenute nei piani energetici regionali alla voce “Risparmio energetico degli edifici, riduzione delle emissioni inquinanti e climalteranti”. Per verificare che nella tua zona sia possibile applicare questa soluzione, cerca il piano energetico della tua regione cliccando qui.

Vuoi saperne di più sul risparmio energetico?
Visita le pagine dell’osservatorio politiche energetico-ambientali regionali e locali:

Abruzzo, Basilicata, Bolzano, Calabria, Campania, Emilia Romagna, Friuli, Lazio, Liguria, Lombardia, Marche, Molise, Piemonte, Puglia, Sardegna, Sicilia, Toscana, Trento, Umbria, Valle d’Aosta e Veneto.

Tutte le leggi regionali

La banca dati contiene tutte le Leggi delle Regioni e delle Province Autonome dalla loro costituzione. Inserisci le parole chiave, ad esempio “risparmio energetico”, e trova tutte le leggi correlate.

Qualità in edilizia significa: qualità e risparmio energetici, qualità acustica, qualità dei materiali e soprattutto comfort.

Attenzione alla certificazione

L’innovazione per quanto riguarda i parametri di giudizio di un edificio sta senza dubbio nella trasparenza con la quale dovranno esserne dichiarate le caratteristiche energetiche. La certificazione energetica prevista dal D.L. 192/2005 rappresenta un importante passo avanti in questa direzione. Come già avvenuto nella Provincia di Bolzano, anche nelle restanti regioni italiane i nuovi edifici dovranno essere dotati di una pagella energetica che definirà in modo molto preciso quanto l’edificio consumerà durante il suo ciclo di vita.
In altre parole quello che fino a oggi è stato un argomento incomprensibile per la maggior parte delle persone, con la certificazione diventerà un tema alla portata di tutti e probabilmente determinante in fase di acquisto di un immobile. Una pagella energetica (Classe A, Classe B), simile a quella degli elettrodomestici dovrà accompagnare ogni contratto di compravendita o locazione.

Elementi che influenzano la qualità energetica di un edificio

Individuando i punti di debolezza o di perdita energetica di un fabbricato possiamo definire sei semplici categorie che corrispondono a diversi elementi: pareti, terreno, finestre, tetto, caldaia e ventilazione. Ognuna di queste categorie determina una porzione di consumo energetico. Comprendere, anche se in modo approssimativo, quali sono i valori in gioco permette di capire gli aspetti da controllare con cura nel caso di acquisto di un nuovo fabbricato, ma anche di capire quali sono le priorità nel caso in cui si volesse riqualificarne uno già esistente.

Hit-parade degli interventi

E’ ovvio che sarebbe sempre auspicabile adottare tutte le strategie possibili: utilizzo di una caldaia più efficiente, sostituzione delle finestre, installazione di un rivestimento a cappotto, di materiale isolante sulla copertura e di un sistema di ventilazione forzata con recupero di calore.
Ma dovendo scegliere quali migliorie adottare, ottimizzando al massimo il rapporto costi-benefici, sicuramente il primo intervento dovrebbe essere la sostituzione delle finestre esistenti. Le vecchie finestre infatti, nonostante la loro superficie ridotta rispetto alle murature, rappresentano circa il 20/25% dei consumi complessivi. Sul mercato si trovano frequentemente serramenti con una trasmittanza termica inferiore a 1,5. La sostituzione delle vecchie finestre con nuovi serramenti dotati di vetri basso-emissivi riduce di 3/4 la dispersione di calore permettendo di ammortizzare il costo dell’investimento in pochissimi anni.

In seconda istanza, specialmente per le mansarde, dovrebbe essere migliorato il pacchetto isolante della copertura. Lo spessore del pacchetto isolante non dovrebbe mai scendere sotto i 12 cm. L’investimento è medio ma i benefici sono notevoli sia nella stagione invernale sia nella stagione estiva. Il passo successivo dovrebbe essere la realizzazione di un rivestimento a cappotto dell’intero edificio. Il costo dell’intervento è medio-alto soprattutto se il lavoro viene eseguito con cura. In molti casi devono infatti essere smontati tutti gli stipiti e i bancali in marmo delle finestre per permettere il corretto posizionamento dei pannelli isolanti. Anche in questo caso lo spessore dei pacchetti isolanti non dovrebbe mai essere inferiore ai 10 cm. In seguito bisognerebbe sostituire la caldaia.

Molto spesso si pensa che la caldaia sia la causa principale di consumi troppo elevati. In realtà la caldaia è responsabile solo del 10% delle perdite di calore. E’ inutile pertanto sostituire la caldaia di un edificio inefficiente che perde energia da tutte le parti. Per questo motivo, pur avendo un costo relativamente contenuto, è una delle ultime priorità . Infine dovrebbe essere installato un sistema di ventilazione forzata con recupero di calore. Tali sistemi permettono di cambiare l’aria dei locali senza aprire le finestre quindi senza dispersioni termiche. La loro efficacia tuttavia è garantita solo nel caso di installazione in edifici ben isolati.

Comfort e risparmio

Come detto, gli edifici di nuova costruzione dovranno essere dotati di certificato energetico e quindi dovranno essere progettati secondo determinati criteri.
La consapevolezza delle problematiche di progetto permetterà quindi anche a un privato di valutare, seppur in modo superficiale, se gli edifici che intende acquistare o possiede hanno determinati requisiti e di definire le possibili modalità di intervento. Tutto questo con l’attenzione rivolta al risparmio energetico e al comfort.

Dimezzare le spese

Cosa significa efficienza energetica? Quanto consumano mediamente gli edifici italiani? Probabilmente quasi nessuno si è posto queste due semplici domande nel momento in cui ha acquistato la sua abitazione.
Ecco qualche numero. Da recenti analisi effettuate sul patrimonio edilizio italiano è emerso che mediamente gli edifi ci consumano 14-15m³ di gas (14-15 litri di gasolio) l’anno per ogni metro quadrato di superficie, ovvero circa 140-150kWk/m² anno.
Considerando un costo medio del metano di 0,70 euro/m³ possiamo dire che un appartamento di 100 metri quadrati consuma mediamente 980,00 euro all’anno di riscaldamento e acqua calda sanitaria.
Un importo considerevole soprattutto se si considera che in futuro, grazie all’applicazione della certifi cazione energetica prevista dal D.L. 192/2005, dovrà essere quasi dimezzato o, con un piccolo sforzo aggiuntivo e facoltativo, ridotto a un terzo.

La pagella della casa

La certificazione dei fabbricati è forse la novità più importante nel mondo dell’edilizia negli ultimi anni.
Appena la legge diventerà a tutti gli effetti operativa, gli edifici nuovi o restaurati, dovranno essere dotati di un certificato energetico che dichiara quanto consuma ogni metro quadrato dell’edificio all’ anno.
In altre parole tutti gli edifici verranno dotati di una pagella del tutto simile a quella degli elettrodomestici dove verrà indicata la classe energetica e conseguentemente l’aspettativa di consumo massimo.

Un buon isolamento per limitare i costi

Erroneamente si crede che la soluzione per risparmiare energia sia quella di installare impianti fotovoltaici, eolici, geotermici… Nulla di più antieconomico!
Che senso ha installare costosissimi impianti fotovoltaici su edifi ci che sono “colabrodi” energetici? Il primo passo per arrivare a un edifico efficiente è ridurre gli sprechi aumentando lo spessore dei pannelli isolanti o sostituendo i serramenti. Non bastano i 4-6 cm normalmente utilizzati.
Tutti gli edifi ci dovranno utilizzare pannelli isolanti con spessori almeno doppi o tripli. Solo quando l’involucro dell’edificio sarà efficiente varrà la pena pensare alle fonti energetiche rinnovabili che, visti gli alti costi di installazione, potranno essere ridimensionate nei costi e nelle dimensioni.
L’unica eccezione è data dal consumo di acqua calda sanitaria che ovviamente non dipende dall’isolamento dell’edificio ma dal numero di persone che lo abitano. Solo in questo caso l’installazione di un impianto solare termico è sicuramente conveniente e indispensabile già oggi.

Edifici ad alta efficienza

In conclusione, disponiamo di tutte le tecnologie e conoscenze per risparmiare energia, ma ancora non siamo riusciti ad applicarle su larga scala nel settore edilizio.
La certificazione energetica nasce con lo scopo di affermare sul mercato una tipologia edile ad alta efficienza da applicare ad ogni tipologia di edificio.
Il volano, per investire finalmente sulla sostenibilità , sarà fornito dagli utenti finali che grazie alla pagella energetica saranno finalmente in grado di capire e scegliere il prodotto migliore sul mercato.

Le normative sono nate con un fine ambientale ben preciso: quello di ridurre o almeno di limitare l’espansione delle città e il conseguente continuo sfruttamento delle risorse territoriali esistenti che non sono inesauribili.

Le opportunità per una famiglia

Nel momento in cui una famiglia decide di avere un’abitazione più grande, considerando il costo delle case e la carenza di spazi nelle città , molto spesso è costretta a spostarsi in periferia. Le normative sul recupero ad uso abitativo dei sottotetti danno però l’opportunità ai proprietari degli appartamenti all’ultimo piano di estendere l’abitazione verso l’alto.

Quali sono i requisiti per poterlo fare?

Se il sottotetto non è indicato negli atti catastali come parte comune o non è stato frazionato tra i differenti proprietari del condominio, automaticamente diventa di proprietà dell’appartamento dell’ultimo piano.

Se questa condizione sussiste serve l’autorizzazione del condominio?

No. Il proprietario è tenuto a informare i condomini dell’attività che sta per intraprendere e (come indicato dall’art. 1102 del Codice Civile) ha il diritto di procedere ai lavori di ristrutturazione.

Serve un permesso di costruire?

Sì, è necessario un premesso di costruire o una D.I.A. (Denuncia Inizio Attività ).
Nello schema si riportano le condizioni indispensabili affinché un sottotetto sia abitabile:

In verde: il volume recuperabile, senza interventi strutturali, in una mansarda esistente con altezza minima di 80 cm e pendenza della falda del 40%.
In blu: il volume non recuperabile a scopi abitativi

Vai alle leggi regionali

Cosa bisogna fare per usufruire della detrazione IRPEF del 36% prevista per coloro che recuperano i sottotetti ad uso abitativo?

Innanzitutto comunicare la data di inizio lavori alla ASL e fornire una dichiarazione di inizio dei lavori sottoscritta da un professionista iscritto negli albi degli ingegneri, architetti o geometri oppure da un tecnico abilitato all’esecuzione dei lavori.

Vantaggi fino al 2010

I contribuenti hanno la possibilità di detrarre dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (irpef) il 36% delle spese sostenute per la ristrutturazione di abitazioni e parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello stato.
Il benefit copre fino a un tetto massimo di spesa di 48mila euro per anno d’imposta e per ogni immobile sul quale vengono eseguiti gli interventi di recupero edilizio, da suddividere in 10 anni. l’agevolazione è stata estesa a tutto l’anno 2010. L’iva è del 10% su tutti gli interventi di ristrutturazione (con obbligo di distinzione, in fattura, dei costi del materiale e della manodopera).

Chi può usufruire di queste agevolazioni?

- Il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
- i soci di cooperative divise e indivise;
- i soci delle società semplici;
- gli imprenditori individuali, limitatamente agli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o destinati a magazzino.

I lavori per i quali è previsto lo sconto fiscale sono innanzitutto quelli elencati dall’art. 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457 e cioè interventi di: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro (il recupero dei sottotetti rientra in questa categoria) e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia.

Con quali spese di ha diritto allo sconto fiscale?

Sulle spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse; spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento; spese per la messa in regola degli edifici ai sensi della legge 46/90 (impianti elettrici impianti a metano); spese per l’acquisto dei materiali; per il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti; spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi; l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denuncie di inizio lavori; gli oneri di urbanizzazione.

Regione per regione

PIEMONTE Legge regionale n. 21 del 6 agosto 1998
LOMBARDIA Legge regionale n. 15 del 15 luglio 1996
VENETO Legge regionale n. 12 del 6 aprile 1999
LIGURIA Legge regionale n. 24 del 6 agosto 2001
EMILIA-ROMAGNA Legge regionale n. 11 del 6 aprile 1998
CAMPANIA Legge regionale n. 15 del 28 novembre 2000
BASILICATA Legge regionale n. 8 del 4 gennaio 2002
CALABRIA Legge regionale n. 19 del 16 maggio 2002
SICILIA Legge regionale n. 4 del 16 aprile 2003