Prima di vendere la casa in cui viviamo e cercare una nuova abitazione dovremmo capire se è possibile ampliare quella che abbiamo. La soluzione potrebbe essere semplice.
Quante volte avremmo voluto una casa più grande oppure un’autorimessa da ricavare in giardino o in cortile.
Quante volte abbiamo pensato di trasferirci perché le nostre esigenze familiari sono cambiate.
A volte non serve: l’edificio in cui viviamo potrebbe nascondere un potenziale inatteso consentendo di aumentare considerevolmente lo spazio abitabile con semplici ampliamenti, sopraelevazioni (nel caso di case singole) o grazie al recupero del sottotetto ad uso abitativo nei condomini (nelle regioni in cui la normativa è operativa).
Vale quindi la pena approfondire alcuni aspetti.
Una volta verificata la disponibilità di volume edificabile (informazione reperibile dalla domanda di concessione
edilizia presentata al momento della costruzione dell’edificio) l’aspetto sicuramente più importante è la gestione
del rapporto con i proprietari confinanti.
Dal punto di vista normativo il primo riferimento è dato dal Codice Civile che, nella sezione dedicata ai diritti reali, definisce le norme che regolano il diritto di proprietà e il rispetto delle distanze.
A tale proposito il Codice Civile fissa una distanza minima tra i fabbricati di 3 metri, salvo che i regolamenti comunali dispongano altrimenti.
Questo significa che sono i regolamenti edilizi il primo riferimento e che le disposizioni del Codice Civile si applicano solo in loro mancanza.
Ampliare il volume e rispettare le distanze
Per gli edifici di nuova costruzione o negli ampliamenti la distanza fra gli edifici non deve essere inferiore a 10 metri.
Eccezione alla regola è l’edificazione in appoggio o in aderenza che consente di costruire a ridosso del muro che sorge al confine fra due proprietà :
- nel caso di costruzione in aderenza, l’edificio deve essere in grado di reggersi autonomamente.
- nel caso di costruzione in appoggio, invece, l’edificio di nuova costruzione si appoggia al muro portante dell’edificio confinante lungo tutta la sua estensione. In questo caso il vicino deve acconsentire e il proprietario deve pagare il costo di metà del muro comune, nonché metà del valore del suolo su cui il muro è costruito.
Crescere in altezza
Per sopraelevazione si intende qualsiasi costruzione che si elevi al di sopra della linea di gronda di un preesistente fabbricato.
La sopraelevazione, per quanto di dimensioni ridotte, comporta sempre un aumento della volumetria e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti (anche ai fini delle distanze) come “nuova costruzione”.
Nel caso di sopraelevazione di un fabbricato preesistente, deve essere rispettata la distanza prescritta dalla normativa comunale, anche se il fabbricato preesistente è posto a una distanza inferiore a quella prescritta.
Da tale vincolo resta escluso il recupero dei sottotetti ad uso abitativo (nelle Regioni dove esiste la normativa) che nel caso specifico operano in deroga alle norme del piano regolatore.
Mantenere le distanze
Di seguito vengono indicate le distanze da rispettare e i riferimenti normativi cui si riferiscono i dati in base agli articoli del codice civile 873-907.
- Edifici, costruzioni che non siano costruiti in aderenza o appoggio: 3 METRI
- Muro di cinta la cui altezza misuri meno di 3 metri: 0 METRI
- Muro di cinta la cui altezza misuri più di 3 metri: 3 METRI
- Travi, tasselli, tubi interni in muro divisorio comune a due proprietari: 5 CM DALLA SUPERFICIE DELLA PARETE DEL VICINO
- Pozzi, cisterne, fosse latrine: 2 METRI
- Tubi esterni, condutture (acqua, gas ecc.): 1 METRO
- Forni, camini, stalle, casotti caldaia: IN BASE AI REGOLAMENTI O IN LORO MANCANZA IN BASE ALLA DISTANZA DI SICUREZZA
- Canale o fosso: DISTANZA UGUALE ALLA PROFONDITA’ DEL FOSSO
- Alberi ad alto fusto: 3 METRI
- Alberi a basso fusto inferiori a 3 metri di altezza: 1,5 METRI
- Viti, arbusti, siepi vive, piante da frutto con un’altezza inferiore a 2.5 metri: 1 METRO
Distanze tra pareti finestrate e altre pareti secondo il DM del 1968 N.1444 nel caso di fabbricati che non siano divisi da una strada a traffico veicolare.
- Nuovi edifici: 10 METRI TRA PARETI FINESTRATE E PARETI DI EDIFICI ANTISTANTI, ANCHE NON FINESTRATE
- Nuovi complessi insediati in zone a bassa edificazione c.d. zone C: DISTANZA MINIMA PARI ALL’ALTEZZA DEL FABBRICATO PIU’ ALTO TRA PARETI CON FINESTRE O TRA UN’UNICA PARETE CON FINESTRE E UN’ALTRA SENZA CHE SI FRONTEGGINO PER PIU’ DI 12 METRI
- Centri storici c.d. zona A: RISTRUTTURAZIONI TOTALI A DISTANZE NON INFERIORI A QUELLE ESISTENTI, SENZA TENERE CONTO DI COSTRUZIONI AGGIUNTIVE DI EPOCA RECENTE E PRIVE DI VALORE STORICO, ARTISTICO O AMBIENTALE.
Distanze tra finestre e pareti secondo il DM del 1968 N. 1444 nel caso di fabbricati divisi da una strada a traffico veicolare.
- Strade con una larghezza minore di 7 metri: LARGHEZZA STRADA PIU’ DI 5 METRI PER LATO
- Strade con una larghezza compresa tra 7 e 15 metri: LARGHEZZA STRADA PIU’ DI 7,5 METRI PER LATO
- Strade di larghezza superiore a 15 metri: LARGHEZZA STRADA PIàU’ DI 10 METRI PER LATO
Per la misurazione delle distanze nel caso di sporgenze, non contano le sporgenze ornamentali, né i canali di gronda o i loro sostegni, ma solo i balconi e le scale esterne.
In tema di edifici, un altro argomento che sta molto a cuore ai proprietari è il diritto al panorama che potremmo definire come il diritto di ciascun proprietario di godere di luce, aria e verde all’affaccio dalla finestra o dal balcone. Tali norme sono incluse nei regolamenti edilizi e nelle norme di attuazione dei piani regolatori.
una scala nuova coperta deve rispettare la distanza dei mt 10 da una parete finestrata? grazie